초보창업자분들을 위한 점포계약 시 중요한 사항
1. 등기부 등본 열람
대법원 사이트(www.iros.go.kr)에 가시면 등기부 등본을 유료로 출력할 수 있습니다. 건물주가 누구인지, 명의가 자주 바뀌었는지 등을 확인해 보는 것이 필요합니다. 10월까지는 위변조 문제로 직접 등기소를 가셔야 될것같습니다
2. 구청에 가셔서 건축물대장과 토지대장을 떼어서 저당이 얼마나 잡혀있는지를 확인하는 절차도 필요합니다. 공시지가 이상으로 대출이 되어 있다거나 여러 금융기관에 동시에 대출이 되어 있어서 채권자가 많을 경우, 계약을 포기하는게 좋습니다. 건축물 대장과 토지 대장은 강남구청의 경우, 구청 홈페이지에서 <부동산종합정보>를 클릭하면 열람할 수 있습니다
3.임대차계약자가 건물주인지를 꼭 확인해야 합니다. 영업이 잘 안 되서 잔여기간 동안만 임차인 명의로 하려고 하는 경우가 가끔 있는데 이 경우, 보증금을 인정하지 않을 수도 있습니다. 건물주가 재계약을 기피하거나 임대료를 대폭 올려도 이에 대응할 마땅한 방법이 없습니다.
4. 주변 상인들에게 물어봐서 그 건물주의 성향을 물어보는 게 좋습니다. 매번 계약 때마다 월세를 많이 올리는 사람인지, 건물주라는 명목으로 텃새를 부리는지, 인테리어 변경조차도 까다롭게 구는지, 전 임차인과 다툼이 많았는지 등을 확인할 필요가 있습니다.
5. 건물주가 신축계획이 있는지, 건물을 내 놓았는지 등을 은밀히 조사할 필요가 있습니다. 주변 부동산중개소에 가면 대충 들을 수 있고, 주변 상인들도 눈치로 알수 있는 경우가 있으니 탐문^^조사가 필요합니다. 나중에 건물주가 바뀌면 명도소송을 해야하는 경우가 생길 수 있습니다
6. 권리금은 주변시세와 비교해 볼 때 적정한지, 이전에 영업했던 업종들이 어떤 업종이었으며 왜 그만 두었는지를 알아보는 것이 좋습니다. 권리금을 낮추는 방법은 여러 가지가 있지만 논리적으로 설득하면 대부분 수긍하기 때문에 무작정 낮춰달라고 하기보다는 주변시세, 업종승계 혹은 업종변경에 따른 인테리어 비용, 재사용이 가능한 집기비품의 질 등을 조심스럽게 얘기해서 협의해 보는 것이 좋습니다.
7. 구청으로부터 영업허가증의 변경 혹은 영업허가 재발급이 즉시 가능하도록 해야합니다. 음식업의 경우, 관할구청 위생과로부터 영업허가를 받아야 하는데 이전에 영업했던 사람의 명의로 허가가 유지될 경우, 신 입점자 명의로 중복허가는 불가능하며 이로인해 최고 6개월 가량 영업을 못할 수도 있습니다. 필히 확인해서 계약금 지불즉시 영업허가증을 변경해야 피해를 줄일 수 있습니다.
8. 권리금에 포함된 집기비품 혹은 거래처의 외상내역을 확인해야 합니다. 예를 들어 정수기 렌탈을 해 왔을 경우, 미지급금이 있으면 승계되는 경우가 있습니다. 전기, 수도세 등 공과금도 마찬가지입니다. 특히 전기, 수도세는 자칫 미납으로 인해 끊기는 수도 있기 때문에 직접적인 손해를 보는 경우가 있기 때문입니다.
가타 체크할 사항은 많지만 이 정도까지는 꼭 확인해서 사후 분쟁이나 전 입점자의 과실을 떠안는 불이익은 예방할 수 있어야 할 것입니다.
